¿Qué es la rehabilitación de edificios y en qué consiste?
La restauración de un edificio, es un tema que afecta tanto a grandes como a pequeños propietarios. Todos los edificios tienen una vida útil más o menos limitada por la calidad de los materiales y su adecuación al uso, con mayor o menor resistencia frente al desgaste de todo tipo de agentes, y en su estabilidad y durabilidad también influyen las condiciones en las que se han levantado.
Por eso es necesario o realizar tareas de rehabilitación, restauración y mantenimiento de edificios. Para empezar, vamos a ver en que consiste la restauración de edificios, y tipos de rehabilitaciones.
La rehabilitación abarca todas las actividades constructivas necesarias para el mantenimiento y mejora de:
· La seguridad en la construcción de un inmueble:
Edificios que presentan graves deterioros en la fachada con riesgo de desprendimiento, o necesidad de recalzado de muros y cimientos.
· Instalaciones:
En muchas ocasiones, hay instalaciones que se han quedado desfasas para su uso actual, y que además incumplen la normativa de rehabilitación de edificios vigente, como pueden ser antiguas instalaciones eléctricas que no se adaptan ya al reglamento de baja tensión, haciendo necesaria una renovación que se incluye dentro de las rehabilitaciones parciales de edificios.
· Accesibilidad:
Se trata de actuaciones para la mejora de accesos en fincas, instalación de sistemas de elevación, ascensores, y rampas que faciliten el tránsito desde el exterior e interior a las personas con movilidad reducida.
· Eficiencia y ahorro energético:
Mediante la instalación de todo tipo de sistemas para conseguir estanqueidad, ahorrando consumo de energía, tales como la instalación de paneles aislantes que protegen tanto del calor, cómo del frio, o sistemas de cerramiento más herméticos, que se denominan rehabilitaciones energéticas, dentro de las rehabilitaciones parciales o totales de edificios.
· Habitabilidad de zonas comunes de edificios, y viviendas:
Que se consigue mediante la reestructuración de espacios para conseguir dimensiones más adecuadas a su uso, y mejorar aspectos necesarios como la disposición de luz natural.
La rehabilitación de edificios, puede ser parcial o integral, dependiendo de si afecta o no al total de la edificación e instalaciones.
De ésta forma, se considera rehabilitación integral de edificios, si hay que intervenir en refuerzos de la estructura o cimentación, reparación o reposición de cubiertas, redes de agua y alcantarillado, instalaciones eléctricas, cerramientos, fachada, y revestimientos interiores, sistemas de elevación, etc….
1 Por qué es necesario rehabilitar edificios
2 Objetivos que se consiguen con la rehabilitación de edificios:
3 Rehabilitación de edificios en 6 pasos
4 Trabajos que realizan las empresas de rehabilitación de edificios
5 Coste de una rehabilitación en un edificio:
1. Por qué es necesario rehabilitar edificios
La legislación vigente en España en materia de rehabilitaciones en inmuebles, dice textualmente que “los propietarios de terrenos, construcciones y edificios, tienen el deber de conservarlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro, realizando los trabajos y obras precisas de conservación y rehabilitación “.
Para asegurar el cumplimiento por parte de los propietarios de inmuebles en relación al deber de conservación, ruina, y rehabilitación, la propia legislación ha establecido mecanismos de inspecciones periódicas, que son las llamadas ITE, o inspección técnica de edificaciones, en las que arquitectos colegiados, revisan las condiciones de seguridad, estanqueidad, estado estructural, y habitabilidad de todo tipo de inmuebles, tanto de uso residencial, como de uso comercial u oficinas.
En estas inspecciones técnicas que exigen los ayuntamientos, se estudian entre otros, el estado de: estructuras, fachadas, cimentación, cubiertas, redes de electricidad, canalizaciones de agua, y alcantarillado.
En el caso de no atender a estas obligaciones, los ayuntamientos pueden imponer sanciones y adoptar medidas como la rehabilitación forzosa de edificios que amenacen ruina, con cargo a los propietarios del inmueble, o incluso expropiar el edificio. A estas obligaciones hay que añadir otros motivos, que están potenciando la rehabilitación y recuperación de edificios, incluso para darles un destino diferente al de su uso inicial.
La falta de suelo en el centro de las ciudades unidas a normativas de conservación de construcciones singulares típicas de una determinada zona, han potenciado la recuperación de edificios, como una práctica alternativa, bien para mantener su uso original, o recuperando para nuevas funciones: En el primer caso está la recuperación de edificios de comunidades de vecinos particulares, y restauración de edificios históricos. Un ejemplo típico de recuperación de edificios es el que se produce en la rehabilitación de inmuebles que en principio fueron residenciales, dotándolos para nuevas funciones que los convierten en hoteles o espacios comerciales.
reconstrucción o restauración patrimonial
Según fuentes como masters en construcción e inmobiliaria, el estancamiento en la construcción de nuevas zonas residenciales que se ha venido produciendo durante la reciente crisis, unida a los abusos especulativos de constructoras y banca, también han potenciado exponencialmente la rehabilitación de edificios como una alternativa más asequible, frente a la promoción de viviendas nuevas, gozando del apoyo de las instituciones públicas, que apuestan por ésta solución a través de la concesión de determinadas ayudas.
2. Objetivos que se consiguen con la rehabilitación de edificios:
Las soluciones y actuaciones constructivas en la recuperación y rehabilitación de edificios están siempre dirigidas a la consecución de todos, o cada uno de estos objetivos:
Mejorar la seguridad de las estructuras en su estabilidad y resistencia mecánica.
Reparar y mejorar los aislamientos térmicos, acústicos, y contra el agua y la humedad.
Renovar instalaciones de suministros de electricidad, agua, o gas.
Adecuar las redes de saneamientos dentro de las tareas de restablecimiento de edificios.
Conseguir mejores condiciones de eficiencia energética.
Instalar o actualizar los servicios de telecomunicación.
Suprimir barreras arquitectónicas y mejorar la accesibilidad para discapacitados, como servicio cada vez más demandado a la hora de plantear la rehabilitación de edificios.
Instalar o renovar sistemas de elevación que cumplan las actuales medidas de seguridad.
Actualizar zonas comunes de los edificios.
Reestructurar los espacios para conseguir dimensiones adecuadas, y mejores condiciones funcionales, para la habitabilidad de viviendas, con mejora de la iluminación natural y ventilación, e incluso medidas de ahorro energético, es otro de los valores añadidos que aporta la rehabilitación de edificaciones.
3. Rehabilitación de edificios en 6 pasos
A continuación te presentamos 6 pasos en la rehabilitación de edificios:
Diagnóstico: Es el estudio previo sobre el estado actual del edificio, con revisión de todas las deficiencias y anomalías detectables, que debe llevarse a cabo por técnicos colegiados.
Proyecto: Es la propuesta técnica que engloba todas las soluciones para corregir y mejorar todas las deficiencias y anomalías detectadas, incluyendo todas las actuaciones necesarias para recuperar o rehabilitar un edificio, y que debe ser realizado por arquitectos y arquitectos técnicos colegiados.El proyecto tiene que expresar con todo tipo de documentación tanto las soluciones constructivas previstas, como cualquier modificación posterior que se pueda plantear cuando la obra ya está en curso.Todo proyecto de recuperación de edificios, debe de incluir los siguientes documentos: memoria, planos, mediciones, presupuesto y pliegos de condiciones.
Presupuesto de obras: Una vez que el proyecto definitivo está elaborado, hay que valorar el importe de las actuaciones que se van a realizar, y para ello habrá que contar con uno o varios presupuestos de empresas dedicadas a la restauración de edificios, que tienen que ceñirse estrictamente al proyecto, dirección técnica, licencia y normas urbanísticas.
La rehabilitación de inmuebles requiere de ciertos trámites administrativos, de los cuales el primero será solicitar la correspondiente licencia, emitida por el departamento de urbanismo del ayuntamiento.
Ejecución de la obra, que implica la responsabilidad de las partes que intervienen: Tras el montaje de andamios e instalación de redes de seguridad y otras medidas, se procede a la rehabilitación de las fachadas, restaurando todos los elementos deteriorados, que incluye la reparación o sustitución de cubiertas. Posteriormente se trabaja en patios interiores y consecutivamente en portales y escaleras. También se realizan trabajos de impermeabilización, y en zonas subterráneas del edificio. Para finalizar con la reparación, ampliación o sustitución de instalaciones de suministros, trabajos de revestimientos interiores, concluyendo las obras de rehabilitación de un edificio con los remates y acabados. El orden de las actuaciones, dependerá del tipo de rehabilitación, y por supuesto de las pautas marcadas en el proyecto, por la dirección técnica de las obras.
Una vez que la obra finalice, se tendrá que firmar el documento de final de obra por parte de la empresa que ha llevado a cabo los trabajos de rehabilitación del edificio, y la representación de la propiedad, incluyendo la fecha de finalización, el importe total y la declaración de la recepción de obra, haciendo constar si existen reservas, o no.
Por último el arquitecto que ha llevado la dirección facultativa, firmará el certificado de final de obra.
4. Trabajos que realizan las empresas de rehabilitación de edificios
Para terminar, vamos a repasar algunos de los muchos trabajos que realizan las empresas de restauración de.
Revocos, pintado, impermeabilización de fachadas y patios.
Restauración de elementos ornamentales en fachadas.
Demoliciones y reformas integrales de espacios.
Recalzado de cimientos y muros, con refuerzos en estructuras de hormigón, metal o madera.
Instalación o renovación de redes de drenado.
Sustitución o reparación de cubiertas. Estas pueden ser de diferentes materiales: cubiertas de chapa, cobre, zinc, etc. Cada uno de los materiales anteriormente citados presenta unas ventajas.
Instalación de sistemas de protección contra incendios: con sistemas de detección, suministros de extintores, puertas de seguridad, etc… en zonas comunes y garajes.
Renovación de redes eléctricas, incluyendo cuarto de contadores, y sustitución de estos equipos, y líneas a las viviendas.
Trabajos de fontanería con renovación de ascendentes y bajantes.
Instalaciones de gas con canalización interior, suministro de calderas y tareas de instalación para uso individual o centralizado del edificio.
Instalación de ascensores realizando la obra civil.
Estudios de pérdidas energéticas de edificios y planteamiento de soluciones.
Sustitución o instalación de sistemas de apertura y vigilancia: video-cámaras, telefonillos, cámaras de seguridad.
Revisión e instalación de antenas de TV.
Proyectos de diseño de reestructuración de espacios en zonas comunes: portales, pasillos, escaleras, zonas ajardinadas, viales.
Decoración e interiorismo, como servicio de valor añadido en la rehabilitación parcial o integral de edificios.
Al respecto decir, que existen ayudas para la rehabilitación de inmuebles canalizadas a través del ministerio de Fomento, si se cumplen los requisitos solicitados, así como ayudas que se pueden solicitar en organismos autonómicos o municipales, como las ayudas a la sostenibilidad y mejora de la eficiencia energética, o supresión de barreras arquitectónicas y mejoras de accesibilidad para personas con discapacidad.
5. Coste de una rehabilitación en un edificio:
Cómo ya sabes el precio de una rehabilitación de edificios puede variar en función del trabajo a realizar, materiales usados y fechas de entrega. Por ello se calcula que este tipo de restauraciones en cuentan con los siguientes presupuestos.
Encontramos pequeñas rehabilitaciones cuyo precio ronda los 2.000-3.000€ de media.
Siendo el precio de una rehabilitación de inmuebles con mayor trabajo superior a los 250.000€.
Por todo ello se calcula un precio intermedio aproximado de 60.000€ para las rehabilitaciones en general.
